公园中保留并修复的铁轨。付珊珊/摄
从“锈带”到“秀带”，一字之差背后，是这座老工业城市在时代洪流中的更新轨迹。
中房报记者 付珊珊 襄阳报道
2月以来，湖北襄阳的天气乍暖还寒。
早晨薄雾未散，70岁的陈桂香已经漫步在襄棉铁路公园的香樟树下。她家就住在附近的襄棉社区，自从家门口这条废弃铁路变成公园，每天早晚来走一走成了习惯。日头渐高，斑驳的铁轨旁新建的儿童游乐区里，年轻父母陪着孩子攀爬玩耍，欢笑声不时传来。
公园里的儿童游乐区。付珊珊/摄
这是襄棉铁路公园开园一个半月后的寻常一天。恰逢春节假期，公园日均客流量稳步攀升，不少市民扶老携幼前来打卡。
但谁能想到，这座公园曾是一条废弃多年的铁路专线。
对于襄棉的老工友来说，这条铁路承载着青春与汗水；对于樊城区的居民而言，它曾是割裂社区、杂草丛生的“城市锈带”；而如今，这条铁路专线由襄阳城市更新投资有限公司（以下简称“襄阳城市更新投”）建设改造为线性工业文化公园，以一种全新的方式，串联起襄阳的过去与未来。
铁路文化历史墙。付珊珊/摄
从“锈带”到“秀带”，一字之差背后，是这座老工业城市在时代洪流中的更新轨迹。当新春的阳光洒在斑驳的铁轨上，奔跑的孩童、散步的老人、拍照打卡的年轻人，共同构成一幅关于城市更新的生动图景。
“工业锈迹”成为新风景
众所周知，一条汉江穿城而过是襄阳的显著特征。但其实在襄阳的樊城区，还有一条铁路穿城而过，就是棉纺支线铁路。它曾经是一条用于运输棉花、布匹的铁路专线，是城市工业发展的历史见证，承载了不少市民的集体记忆，但随着城市发展，这条铁路专线逐渐被废弃，长期闲置后成为割裂社区的“空间断层”。
据家住附近汉水华城的李女士介绍，这里以前就是破旧的工厂废址，把社区割裂开来，现在成了家门口的网红公园，吸引了很多市民散步打卡。“多了一些烟火气，热闹起来了。”李女士说。
公园里市民们正在打乒乓球。付珊珊/摄
一些市民还在公园空地上开启了一场挥拍激战。乒乓球桌是他们自发从家里搬来的，就摆在铁轨旁的平坦处。一张球桌，几副球拍，成了这个公园里最鲜活的邻里情谊。
一位老人驻足在公园记忆墙前观看。付珊珊/摄
最动人的场景发生在铁轨旁的记忆展板前。一位老人久久伫立，记忆墙上“襄樊市棉织厂大事记”的字样赫然在目，似乎让其陷入了对往昔的追忆中。
李女士说：“铁轨是这个公园最具标识的景观带，很多来打卡的年轻人，尤其是孩子们，喜欢在铁轨上走一走，有一些复古的感觉，很惬意。”
这条充满诗意的铁轨，曾是一道难以逾越的“城市伤疤”。
“这条路没改造之前，产权非常复杂。”参与项目投融资工作的襄阳城市更新投相关人员向中国房地产报记者回忆道：“项目中一部分正好处于苏宁和沃尔玛之间，原来设置了一些经营点位，比如奶茶店、快餐店等，他们都是跟苏宁签协议，但合同到期了也没搬走。”
恰逢2025年5月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，《意见》明确提出“推进老旧厂区更新改造，加强工业遗产保护利用”“让历史文化与现代生活融为一体”。且2025年，这一项目被列为人大二号议案，成为襄阳市必须完成的民生实事。
“一开始的推进并不顺利。”上述人士坦言，该项目全长3.3公里，产权错综复杂，仅靠作为市属国企的襄阳城市更新投一家公司推进难度较大。为此，襄阳市成立工作专班，由分管城建的副市长牵头，每周召开调度会协调各方。同时，由项目所在樊城区政府单位作为主体去沟通各方确定产权归属，个人商户合同到期后发公告搬离，曾经盘踞在苏宁和沃尔玛之间的小火车也被拆除，变成了一片开阔的广场。
除了产权，融资同样是一道难题。上述人士介绍，虽然申请银行商贷难度较大，但项目后来申请政府专项债并成功发行，一定程度上解决了融资问题。
这或许也正是当下城市更新的常态：看得见的是风景，看不见的是博弈。从产权归集到资金筹措，每一处公共空间的背后，都是一场需要政府、企业、居民共同参与的“攻坚战”。
从一条铁路到一座城
襄阳的更新答卷
襄棉铁路的蝶变，并非孤例。
在距离铁路公园不远的陈老巷，另一场“蝶变”正在悄然发生。这条全长仅180米的老街，繁盛于清末民初，曾是老樊城商贸的黄金地带，见证了“帆樯林立、商贾云集”的盛景。2025年12月，陈老巷历史文化街区保护提升与更新改造项目现场，59栋建筑已全面开工，整体形象进度完成52%。
“一条陈老巷，半部樊城史。”这个总投资20亿元的项目，以“修旧如旧、老物尽用”为原则，对历史建筑进行保护性修缮。虫蛀的立柱采用传统工艺加固，破损的木板壁替换为同等材质的老杉木，水泥地面复原成古朴的青砖。项目计划于2026年底正式开街。
更远处，管家巷自2023年12月开街以来，游客量已突破1200万人次，单日最高达8.9万人次。六〇三文创园由老印刷厂改造而成，吸引了60余家文创企业聚集，创造就业岗位超过3000个。
这些看似分散的项目，背后有一套完整的逻辑支撑。
作为全省构建房地产发展新模式试点城市，襄阳正全力推动陈老巷历史文化街区存量更新提质省级试点项目，同步推动襄棉铁路工业遗产扩面改造项目。目前，两个项目也都已总结形成了可复制可推广的经验。
比如在襄棉铁路改造项目中，襄阳探索出“襄棉模式”， 一是运营前置，在项目可研阶段引入第三方进行市场调研，将模糊的“市场潜力”转化为清晰的“客群画像”与“需求量化”，为业态组合与盈利模式提供精准依据；二是POD模式，以铁路沿线公园为载体，通过打造森林公园、全龄文体公园及改造老旧厂房，构建“住吃游购娱医养”七位一体的公园价值导向商业运营模式，实现生态效益与商业价值共生。
在资金层面，襄阳积极探索多元化融资体系。陈老巷项目成功争取到2亿元中央预算内资金，并以“拨改投”方式撬动16亿元银团贷款；襄棉铁路项目成功发行政府专项债，等等。
从一条铁轨到一座城，襄阳正在用行动书写一份关于城市更新的答卷。而这份答卷的意义，不仅在于它改变了多少条街巷、多少个社区，更在于它为更多同样面临转型的老工业城市，提供了一种值得借鉴的路径。
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